房屋买卖合同中的涉税“陷阱”

前天有个朋友去一个新开的楼盘订购一套公寓房，开发商给了她一份《购房合同》，朋友特别小心地看每个条款，毕竟不是买白菜。在合同的附件四的补充条款中，她看到了一条与以往不同的约定，是有关税款的，她看不懂了，知道我是税务律师，于是把这个条款发来问我。

朋友问我这个条款有没有风险？

我来讲讲这个条款里面的“坑”。

首先，我们需要搞清楚房地产交易中的增值税。

按照增值税原理，增值税是价外税，基于房屋销售产生的增值额，开发商是增值税的纳税义务人，但同时增值税又属于流转税，增值税款最终由消费者承担。也就是说因增值税税率变动导致的法律后果，全部由消费者承担。

“税务律师圈”的公众号曾在2019年9月1日发表过（点按）《买房后遇增值税税率下调，能否要求开发商退还税差》的文章，通过一个法院判决，文章详尽地评析了房屋买卖合同履行过程中遭遇增值税税率调整时，对买卖双方的权益影响。

其次，我们来看前文中补充条款的内容。

条款分为两部分：

第一部分约定“不含增值税购房总价款为人民币2042868.81元，增值税为人民币183858.19元”。可见双方约定了房屋的不含税价，即房屋的实际交易价格为2042868.81元，而增值税税率为9%。也就是说双方属于明确约定含税价的情形。

第二部分“该房屋总价款不因国家税率政策调整而改变，因国家税率政策调整导致发票载明的不含增值税购房总价款和增值税价款与本补充协议约定的不含增值税购房总价款和增值税价款不一致的，以发票载明的增值税金额为准。”

我所说的“陷阱”就在于此。按照开发商的设计：房屋总价款不变，增值税税款与购房总价款则要以最终的发票金额为准。如果在开发商开具发票时增值税税率与合同签订时税率一致，则双方继续履行合同，也不会就税款发生争议。

但是一旦在开发商开具发票前遇到增值税税率调整，那么增值税税款和房屋本身的不含税价格就会与补充协议约定的金额不一致。

例如，开发商开具发票前，增值税税率下调为8%，房屋总价款不变，仍为2226727元，则房屋的不含税价格为2061784.26元，增值税税款为164942.74元。与补充协议约定相比，开发商收到的纯房价是提高了18915.45元。换一句更直白的话就是，原本国家对消费者的让利1个百分比，被开发商收进了囊中。

先不要急于气愤。如果开发商开具发票前，增值税税率上调了，按照补充协议约定，则多征的增值税也应由开发商承担，具体的方式就是降低房屋的不含税价格。

最后，我想评价一下这个条款。

1.它属于格式条款。它肯定是为了重复使用，而且是预先拟定的，以格式文本的形式呈现在合同相对人面前，在订立时不会与相对方协商。

2.开发商也没有对相对方尽到提示和说明的义务，对于合同履行过程中遇到增值税税率调整对双方权益的影响没有向消费者进行特别提示，很有可能影响消费者的真实意思表示。

3.如果遇到增值税税率调整，那么买卖双方极有可能就税款的归属或者承担发生争议，那么这个条款的性质和效力也会是双方争议的焦点。

我想开发商设计这个条款的本意，不是为了利用信息的不对称占消费者的便宜，毕竟增值税税率，有降也有升。但是自古以来都是“买的没有卖的精”，在此提示广大消费者在签订各类买卖合同时，要特别注意涉税条款的设置，毕竟不是买白菜，应当与专业的税务律师多多沟通咨询，对交易涉及的各项税务问题，进行准确、详细、专业的规划，减少和防范税务和法律风险。